Comprendre le fonctionnement du Bail Réel Solidaire (BRS)
Le Bail Réel Solidaire repose sur une idée simple : vous achetez votre logement, et ORSOL, l’Organisme Foncier Solidaire, conserve la propriété du terrain. Résultat : un prix d’achat réduit, jusqu’à 40 % par rapport au marché libre.
Cette page vous explique le mécanisme pas à pas : la dissociation entre le foncier et le bâti, le rôle d’ORSOL, la durée du bail, vos droits et vos engagements.
Le BRS, c’est quoi ?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession à la propriété encadré par la loi. Concrètement, vous signez deux engagements :
- un acte d’achat portant sur votre logement : vous en devenez pleinement propriétaire ;
- le Contrat de Bail Réel Solidaire avec ORSOL, qui vous accorde des droits réels sur le terrain.
En contrepartie de ces droits réels, vous versez une mensualité correspondant à la différence de prix avec l’immobilier conventionnel : la redevance.
ORSOL, l’Organisme Foncier Solidaire
Le terrain de votre future résidence est détenu par ORSOL :
- 1 000 logements BRS agréés ORSOL en Auvergne-Rhône-Alpes (au 01/02/2026) ;
- 1er Organisme Foncier Solidaire agréé en région Auvergne-Rhône-Alpes, dont Isère Habitat est société fondatrice ;
- une structure à but non lucratif, agréée et contrôlée par le Préfet de région.
Les Organismes Fonciers Solidaires ont été créés par la loi ALUR pour maintenir durablement des logements abordables : le foncier qu’ils acquièrent reste au service de l’accession solidaire, génération d’acquéreurs après génération d’acquéreurs.
La dissociation entre le foncier et le bâti
Dans un achat immobilier habituel, le prix comprend le terrain et la construction. En BRS, la part du foncier est retirée du prix : vous ne payez que le bâti. C’est ce mécanisme qui rend l’accession possible dans des secteurs où le marché libre est difficilement accessible, sans renoncer à la qualité ni à la localisation du logement.
ORSOL, l’Organisme Foncier Solidaire
Le terrain de votre future résidence est détenu par ORSOL :
- 1 000 logements BRS agréés ORSOL en Auvergne-Rhône-Alpes (au 01/02/2026) ;
- 1er Organisme Foncier Solidaire agréé en région Auvergne-Rhône-Alpes, dont Isère Habitat est société fondatrice ;
- une structure à but non lucratif, agréée et contrôlée par le Préfet de région.
Les Organismes Fonciers Solidaires ont été créés par la loi ALUR pour maintenir durablement des logements abordables : le foncier qu’ils acquièrent reste au service de l’accession solidaire, génération d’acquéreurs après génération d’acquéreurs.
Un bail de 82 ans, rechargeable à chaque revente
Le Contrat de Bail Réel Solidaire signé avec ORSOL a une durée de 82 ans (la loi permet une durée de 18 à 99 ans). Surtout, ce bail est rechargeable : à chaque revente, il repart pour sa durée initiale au profit du nouvel acquéreur.
C’est un point essentiel : la valeur de votre logement ne s’érode pas à mesure que les années passent, puisque chaque nouvel acquéreur bénéficie des mêmes conditions que vous au premier jour.
Vos droits et vos engagements
Propriétaire en BRS, vous occupez, aménagez et transmettez votre logement. Le dispositif prévoit en contrepartie un cadre précis :
- le logement reste votre résidence principale, avec une occupation minimale de 8 mois par an, sans mise en location ni résidence secondaire ;
- la redevance est maintenue pendant toute la durée du bail ;
- la revente est possible à tout moment : le prix de vente et la plus-value sont encadrés par ORSOL, et le nouvel acquéreur est agréé selon les mêmes conditions d’éligibilité.
Cet encadrement protège les accédants et garantit la durabilité de l’accession solidaire : le logement reste abordable pour ceux qui vous suivront.
Un dispositif récent, un cadre juridique solide
Le Bail Réel Solidaire a été créé par l’ordonnance du 20 juillet 2016 et il est opérationnel depuis 2017. Isère Habitat développe des résidences en BRS depuis 2019, avec la 1ère résidence BRS de l’Isère livrée en 2022 à Crolles (23 appartements), et un objectif de développement de près de 80 logements BRS par an en Isère.
Questions fréquentes sur le fonctionnement du BRS
Le BRS est-il une forme de location ?
Non. Vous êtes pleinement propriétaire de votre logement et titulaire de droits réels sur le terrain. La redevance versée à ORSOL n’est pas un loyer : elle correspond à la différence de prix avec l’immobilier conventionnel, et vous constituez un patrimoine transmissible.
Peut-on revendre un logement acheté en BRS ?
Oui, à tout moment. Le prix de revente est encadré par ORSOL et le nouvel acquéreur doit être agréé selon les conditions d’éligibilité du dispositif. À la revente, le bail est rechargé pour sa durée initiale au profit de l’acheteur.
Quelle différence avec un achat immobilier habituel ?
En BRS, le terrain n’entre pas dans le prix : vous achetez le bâti, avec une TVA réduite à 5,5 % et un prix jusqu’à 40 % inférieur au marché libre. En contrepartie, le logement reste votre résidence principale, vous versez la redevance et la revente est encadrée. Le dispositif est réservé aux ménages sous plafonds de ressources, définis au niveau national et ajustés chaque année.
Le BRS est-il fait pour vous ?
Promoteur Immobilier Coopératif, sans recherche de profit, Isère Habitat vous accompagne de la découverte du dispositif jusqu’à la remise des clés. Première étape : vérifier que votre situation correspond aux conditions d’accès.